La constante hipotecaria es una métrica financiera que representa la relación entre los pagos anuales del servicio de la deuda y el importe total del principal de un préstamo. Expresada como porcentaje, esta cifra indica la parte del saldo original del préstamo que un prestatario debe reembolsar cada año para cumplir con sus obligaciones de deuda. Es una herramienta útil para que inversores y prestamistas evalúen el coste anual de servicio de una hipoteca específica.
Para calcular la constante hipotecaria, se divide el pago anual total del préstamo por el importe inicial del préstamo y se multiplica el resultado por 100. Dado que este cálculo tiene en cuenta tanto los pagos de principal como los de intereses, la constante hipotecaria suele ser superior al tipo de interés nominal del préstamo. Los prestamistas suelen utilizar esta métrica como referencia para evaluar la cobertura de la deuda, mientras que los prestatarios la emplean para comparar diferentes opciones de financiación y determinar el impacto anual del préstamo en el flujo de caja.
Por ejemplo, si un prestatario solicita un préstamo de 16.000.000 de dólares con pagos anuales que suman 2.028.708 dólares, la constante hipotecaria es del 12,67 por ciento. Esto significa que el prestatario paga anualmente el 12,67 por ciento del saldo original del préstamo para cubrir la deuda. Los inversores inmobiliarios supervisan frecuentemente este porcentaje para asegurarse de que los ingresos por alquiler de la propiedad sean suficientes para cubrir eficazmente la carga anual del servicio de la deuda.